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Altersdiskriminierung durch Eigenbedarfskündigung?
Das LG Frankfurt hat am 23.08.2011 - 2-11 S 110/11 - über eine Eigenbedarfskündigung entschieden, die durchaus unterschiedliche Einschätzungen auslösen kann.
Zum Sachverhalt:
Der klagende Vermieter hat 1996 eine Eigentumswohnung erworben, in der der beklagte Mieter seit 1971 lebt. Er ist 84 Jahre alt, multipel erkrankt und schwer behindert. Der Grad der Schwerbehinderung beträgt 100. Darüber hinaus ist er pflegebedürftig. Die Schwerbehinderung beruht auf einem vor 34 Jahren erlittenen Darmkrebs. Auf Grund eines Bandscheibenvorfalls vor 34 Jahren besteht eine Gehbehinderung. Infolge eines Rückenmarkinfarkts ist die linke Hand gelähmt; aktuell beginnt die rechte Hand steif zu werden. Der Pflegedienst wird von seinem Sohn, der ebenfalls in der Wohnung lebt, erbracht.
Das Gericht hat die Eigenbedarfskündigung als wirksam erachtet und die Entscheidung auf folgende Umstände gestützt: Die Größe der derzeit vom Kläger angemieteten Wohnung betrage nur 54m². Dies sei für die Eheleute und ihre beiden Kinder nicht ausreichend, während die streitgegenständliche Wohnung mit einer Größe von 68m² erheblich größer und damit geeignet sei, den Kindern eine bessere Entwicklung zu ermöglichen. Die Wohnung befinde sich darüber hinaus in der Nähe der Schule der beiden Kinder und der Weg zur Arbeit habe sich für den Kläger verkürzt. Die Nutzung der eigenen Wohnung trage darüber hinaus zu einer Verbesserung der finanziellen Verhältnisse bei. Der Vermieter sei nicht in der Lage, eine vergleichbare Wohnung anzumieten.
Das Gericht führt in den Entscheidungsgründen aus, dass es nicht verkenne, dass das hohe Lebensalter des Mieters, die lange Wohndauer und insbesondere die gesundheitlichen Beeinträchtigungen ein besonderes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses begründe und dessen Beendigung deshalb eine erhebliche Härte für den Mieter darstelle. Bei einer Abwägung des Interesses des Klägers an der Erlangung der Wohnung und des Interesses des beklagten Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses überwiege jedoch das Interesse des Klägers, sodass das Bestandsinteresse des Mieters zurücktreten müsse. Dabei habe das Gericht insbesondere berücksichtigt, dass der vom klagenden Vermieter gewünschte Umzug in die eigene Wohnung für die weitere Entwicklung seiner beiden Kinder förderlich sei. Dagegen sei das Gericht nicht zu der Überzeugung gelangt, dass ein Umzug des Mieters zu einer drastischen dauerhaften Verschlechterung seiner Lebenssituation bzw. einer akuten Gefährdung seiner Gesundheit oder gar seines Lebens führe.
Trotz seines Alters und der erheblichen Leiden (die zum Teil schon seit Jahrzehnten bestehen) sei der beklagte Mieter noch ausreichend mobil und orientiert, sodass ihm ein Umzug in ein geeignetes Wohnumfeld zumutbar sei. Um die Härte abzufedern, die der Umzug für den Beklagten bedeute, sei es angemessen, die bereits in erster Instanz gewährte Räumungsfrist nochmals um 2 Monate zu verlängern.
Das Landgericht Frankfurt hat bei alledem wohl verkannt, dass der beklagte Mieter vergeblich nach einer Ersatzwohnung suchen wird. Es hat den Blick vor der Tatsache verschlossen, dass sich Vermieter angesichts großer Nachfrage im Großraum Frankfurt ihre Mieter "raussuchen" können und der alte Herr voraussichtlich der Obdachlosigkeit anheim fallen wird, wenn er, was ihm wirtschaftlich nicht möglich sein dürfte, keinen Platz in einem Pflegeheim erhält.
Es wird häufig - zu Recht - beklagt, dass das Mietrecht zu mieterfreundlich sei. Aber es gibt offensichtlich auch Auswüchse in die "andere" Richtung. Es hört sich deshalb etwas zynisch an, wenn das Gericht feststellt, dass der Widerspruch des multipel erkrankten Mieters gegen die Kündigung durch ein vorrangiges Mieterinteresse daran - so wörtlich - "überlagert" sein könne, weil sich der gewünschte Umzug in die eigene - größere - Wohnung für die weitere Entwicklung der beiden Kinder des Vermieters - ebenfalls wörtlich - als "äußerst vorteilhaft" erweise.
IVD-Marktbericht: Wohnungsmieten in München erreichen erneut Rekordwerte
Im Bayern-Trend dagegen stabile bis leicht rückläufige Mietpreise
Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 20.12.2011 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht "Wohnimmobilien-Mietobjekte Herbst 2011 Bayern" vorgestellt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Mietpreise sowie Markttrends auf dem bayerischen Mietmarkt und kann über www.ivd-sued.net erworben werden.
"Im Herbst 2011 kam es in München zu weiteren Anstiegen des Mietpreisniveaus und somit zu erneuten Rekordwerten", so Prof. Stephan Kippes. "Diese Beobachtung erstreckt sich auf alle Segmente des Mietmarktes. Wobei hier festzustellen ist, dass die Wohnungsmieten etwas verhaltener steigen als beispielsweise die Mieten für Häuser sowohl aus dem Bestand als auch Neubau. Diese weisen im Herbst 2011 deutliche Anstiege auf."
Stetig steigende Mieten und eher marginal steigende Realeinkommen, gestalten die Suche nach bezahlbarem Wohnraum schwierig. Die nach wie vor niedrigen Baufertigstellungszahlen und der Zuwanderungsdruck in die Region München werden diesen Effekt noch verstärken und zum einem zu Angebotsengpässen und zum anderen zu weiterhin steigenden Mieten führen.
"Um die Wohnungsprobleme in München zu lindern ist eine Mischung aus verschiedenen Strategien wichtig", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, "eine Einzelmaßnahme löst das Problem bei weitem nicht. Zum einen ist es notwendig eine Nachverdichtung innerhalb bereits bestehender Bebauung zu betreiben. Dies kann durch die Schließung von Baulücken, durch Abriss und Neubau größerer Wohngebäude oder Aufstocken bei vorhandenen Bauten erfolgen. Dabei geht es um sozialverträgliche Nachverdichtung und nicht um die Maximalbebauung. Zum anderen sollte, dort wo es von der Lage sinnvoll ist, versucht werden die ungenutzten Gewerbeflächen im Stadtgebiet in eine Wohnnutzung zu überführen. In München gibt es bereits positive Beispiele: So soll etwa auf dem ehemaligen Knorr-Gelände sowie der Funk-Kaserne statt einer geplanten Gewerbenutzung Wohnbebauung dominieren. Ebenfalls wichtig für die Entspannung der aktuellen Situation auf dem Wohnungsmarkt in der Stadt wären positive Impulse im Umland."
Die Mietpreissteigerungen liegen in München im Herbst 2011 bei den Altbauwohnungen bei +1,5 %, Bestandswohnungen +1,6 %, neuerrichteten Wohnungen +1,4 %. Die Häuser zur Miete weisen folgende Preiserhöhungen auf: Reihenmittelhäuser/Bestand +1,9 %, Reihenmittelhäuser/Neubau +3,5 %, Doppelhaushälften/Bestand +3,2 % und die Doppelhaushälften/Neubau +3,6 %.
Für den guten Wohnwert werden in München bei den Altbauwohnungen derzeit im Durchschnitt 13,70 €/m² bezahlt. Die Mieten für Wohnungen aus dem Bestand liegen bei 12,70 €/m² und für Neubauwohnungen bei 14,00 €/m². Ein Reihenmittelhaus/Bestand zur Miete kostet im Herbst 2011 durchschnittlich 1.650€/Objekt und ein Reihenmittelhaus/Neubau 1.770 €/Objekt. Das Mietpreisniveau für Doppelhaushälften/Bestand liegt bei durchschnittlichen 1.940 €/Objekt und für Doppelhaushälften/Neubau bei 2.300 €/Objekt.
"In den letzten Jahren waren die Wohnungsmieten in Bayern kontinuierlich steigend", so IVD Süd - Vorstandsmitglied Martin Schäfer. "Der Höhepunkt wurde im Herbst 2010 erreicht, als die Wohnungsmieten Rekordwerte erreichten. Nach einer stabilen Phase im Frühjahr 2011 gehen die Mieten im Herbst 2011 nun auf hohem Niveau leicht zurück."
Im Vergleich zum Frühjahr 2011 verzeichnen die Mieten für Altbauwohnungen im Herbst 2011 bayernweit einen Rückgang von -1,7 %, für Mietwohnungen aus dem Bestand -0,9 % und für neuerrichteten Wohnungen -1,4 %. Auch die Mieten für Reihenmittelhäuser/Bestand und Doppelhaushälften/Bestand gaben im Herbst 2011 um -2,7 % bzw. -2,9 % nach. Lediglich bei den neuerrichteten Reihenmittelhäusern (+2,4 %) sowie Doppelhaushälften (+2,8 %) konnten steigende Mieten festgestellt werden.
In Oberbayern konnte ähnlich dem Bayerntrend die steigende Tendenz bei den neugebauten Reihenmittelhäusern (+2,2 %) und Doppelhaushälften/Neubau (+2,9 %) sowie Doppelhaushälften/Bestand (+4,2 %) beobachtet werden. Die Wohnungsmieten sind dagegen im Herbst 2011 gegenüber dem Frühjahr 2011 leicht sinkend. So verzeichnen die Mieten für Altbauwohnungen einen Rückgang von -1,7 %, Bestandswohnungen -0,6 %, die neuerrichteten Wohnungen -1,5 % sowie für Reihenmittelhäuser/Bestand -3,1 %.
Nürnberg
Die leistungsfähige Wirtschaftsstruktur, hohe Lebensqualität und ausgezeichnete Infrastruktur sorgen für die stetig steigenden Einwohnerzahlen und somit für Wohnraumnachfrage in Nürnberg. Zu den gut nachgefragten Mietobjekten gehören insbesondere kleinere Wohnungen, die speziell von Studenten nachgefragt werden. Während sich in den vergangenen Jahren große und hochwertige Objekte einer großen Beliebtheit erfreuten, ist derzeit gerade hier eine längere Vermarktungsdauer festzustellen.
Augsburg
Ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und relativ moderate Preise machen das Wohnen in Augsburg attraktiv. Der starke Anstieg des Mietpreisniveaus im Frühjahr 2011 konnte im Herbst 2011 jedoch nicht bestätigt werden. Die Mietpreise bei den meisten Marktsegmenten blieben stabil. Lediglich die neuerrichteten Wohnungen (+0,4 %), Reihenmittelhäuser/Neubau (+1,6 %) sowie Doppelhaushälften/Bestand (+1,4 %) hatten leichte Anstiege zu verzeichnen.
Rosenheim
Gesucht werden vor allem Wohnungen und Häuser im Stadtgebiet und weniger in ländlichen Regionen. Dabei sind zeitgemäße Ausstattungen mit entsprechenden energetischen Werten wichtig.
Zukünftig kann davon ausgegangen werden, dass sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt weiter verschärft. Die Neubauaktivitäten im Stadtgebiet waren bis vor kurzem nur marginal. Die Wohnungsmietpreise liegen bei den Mietwohnungen aus dem Bestand bei 7,50 €/m² und bei den neuerrichteten Wohnungen bei 9,10 €/m² (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen).
Bamberg
Die anhaltend starke Nachfrage nach Wohnimmobilien durch Zuzug sowie die wachsende Zahl von Studenten haben etwa beginnend mit dem 3. Quartal 2009 zunehmend zu massiven Engpässen geführt. Die Hauptnachfrage konzentriert sich aktuell auf innerstädtisch oder zentrumsnah gelegene Wohnungen mit 1 bis 3 Zimmern aller Ausstattungsqualitäten. Bedingt durch den starken Anstieg der Studentenzahl kann die Nachfrage für diese Zielgruppe nicht bzw. nur stark eingeschränkt bedient werden. Ein Ausweichen auf weiter entfernte Umlandgemeinden ist für Studenten derzeit nicht zu umgehen. Aktuell ist in Bamberg ein ausgeprägter Vermietermarkt anzutreffen.
Ingolstadt gehört zu den wirtschaftsstärksten Standorten mit einer der niedrigsten Arbeitslosenquote in Bayern. Aufgrund eines hohen Zuzugs der Bevölkerung bleibt die Nachfrage nach Wohnimmobilien ungebrochen hoch. Dies spiegelt sich in einem steigenden Kauf- und Mietpreisniveau wider. So verzeichnet Ingolstadt auch im Herbst 2011 bei fast allen Objekten (bis auf die neuerrichteten Doppelhaushälften) einen Anstieg der Mieten.
Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD - Marktforschungsinstituts, von folgenden Trends:
- In den ersten drei Quartalen 2011 wurden in Bayern insgesamt 34.366 Wohnungen genehmigt. Somit lag die Veränderung zur Vorjahresperiode bei +24,6 %. Den Berechnungen des IVD-Instituts zur Folge steigt die Zahl der Baugenehmigungen bis Ende des Jahres auf etwa 45.760 und wird somit etwa 20,6 % über dem Vorjahresergebnis liegen.
- Die Entwicklung der Bevölkerungszahl wird regional sehr unterschiedlich ausfallen. Oberbayern kann als einziger Regierungsbezirk in Bayern in den nächsten 20 Jahren mit einem Anstieg der Einwohnerzahl von +6,8 % rechnen. Während die Regierungsbezirke Niederbayern (-2,0 %), Schwaben (-1,7 %) und Mittelfranken (-1,4 %) eine stabile bis leicht rückläufige Entwicklung aufweisen, gehen die Zahlen in der Oberpfalz (-3,7 %), Unterfranken (-5,8 %) und Oberfranken (-10,2 %) bis 2030 deutlich stärker zurück.
- Die Zahl der Privathaushalte in Bayern wird in den nächsten zwanzig Jahren voraussichtlich um +6,8 % zunehmen. Wie die neue Haushaltsvorausberechnung des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung zeigt, wird der Anstieg der Gesamtzahl der Privathaushalte vor allem durch die zunehmende Anzahl der Einpersonen- und Zweipersonenhaushalte getragen. So steigt der Anteil der Einpersonenhaushalte von 40,0 % im Jahr 2010 auf ca. 43,0 % im Jahr 2030. Betrug der Anteil der Zweipersonenhaushalte 2010 in Bayern etwa 32,0 %, steigt dieser Wert bis 2030 voraussichtlich auf rund 36,0 %.
- Im Zeitraum zwischen 1991 und 2011 legten die Mieten in den Großstädten durchschnittlich um +1,2 % zu. Der amtliche bayerische Mietenindex stieg in diesem Zeitraum im Schnitt jährlich um +2,4 %.
- Die Wohnungskaltmiete verzeichnete in Bayern zwischen 2005 und Oktober 2011 einen Anstieg um +10,8 %. Im Vergleich zu 2005 haben die Kosten für Strom und Gas die stärksten Anstiege zu melden. Gegenüber 2005 legten die Preise im Oktober 2011 um beachtliche +40,8 % zu.
Wenn sich der Verkäufer die Angaben des Maklers im Exposé zurechnen lassen muss
Eine Aufsehen erregende Entscheidung des OLG Hamm, die man bei einem Verkauf von Immobilien über Makler unbedingt im Visier haben sollte:
Zum Sachverhalt: Die Kläger kauften von den Beklagten durch Vertrag vom 25.09.2008 unter Gewährleistungsausschluss ein Zweifamilienhausgrundstück. Mit der Klage verlangen sie die Rückabwicklung des Vertrags, weil die von den Beklagten veranlasste Angabe des Baujahres "1950" im Maklerexposé falsch gewesen sei. Tatsächlich sei das Haus, wie die Beklagten gewusst hätten, schon ca. 1929 erbaut worden.
Das LG hat der Klage nach Zeugenvernehmung stattgegeben. Die Berufung war erfolglos.
Gründe: Das Landgericht hat den Klägern einen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 165.000 Euro Zug um Zug gegen Rückübertragung des lastenfreien Grundstücks zuerkannt.
Das verkaufte Grundstück sei mit einem Sachmangel im Sinne von § 434 BGB behaftet. Dass das tatsächliche Baujahr des Hauses, also der Zeitpunkt der ursprünglichen Errichtung seines Rohbaus ca. das Jahr 1929 ist, ist in der Berufungsinstanz nicht mehr streitig.
Dem stehe die Angabe in dem Maklerexposé gegenüber, das Haus stamme aus dem Baujahr 1950. Da das Exposé nicht inhaltlich Bestandteil der vertraglichen Vereinbarungen geworden sei, handelt es sich dabei zwar nicht um eine vereinbarte Sollbeschaffenheit und erst recht nicht um eine Beschaffenheitsgarantie. Das veröffentlichte Exposé eines vom Verkäufer betrauten Maklers stelle jedoch unter der Geltung des neuen Schuldrechts eine öffentliche Äußerung eines Verkäufergehilfen im Sinne des § 434 I 3 BGB dar mit der Folge, dass die in ihm enthaltenen Angaben eine zu erwartende Sollbeschaffenheit gem. § 434 I 2 Nr. 2 BGB begründen. Das sei hier der Fall. Die Maklerfirma M sei, wie die Erwähnung eines entsprechenden Provisionsanspruchs in § 10 I 3 des Kaufvertrags zeige, jedenfalls auch für die Beklagten tätig geworden; eine Veröffentlichung ihrer Exposés erfolgte ausweislich der am unteren Rand angegebenen Adresse unter anderem im Internet.
Der durch das veröffentlichte Exposé begründeten Beschaffenheitserwartung stehen auch nicht die Vertragsklauseln entgegen, wonach das Objekt verkauft worden ist "wie es liegt und steht" und keine "Garantien" abgegeben worden seien. Hierbei handle es sich lediglich um allgemein gehaltene Formulierungen, mit denen üblicherweise der Gewährleistungsausschluss und/oder das Fehlen von Beschaffenheitsvereinbarungen oder -Garantien bekräftigt werde.
Die Abweichung der Ist- von der zu erwartenden Sollbeschaffenheit sei ferner nicht so geringfügig, dass sich die Kläger auf sie nicht berufen könnten. Insbesondere ergibt sich das entgegen der Auffassung der Beklagten nicht aus dem Umstand, dass das Gebäude im Jahre 1975 grundlegend saniert worden sein mag.
Auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss können sich die Beklagten nicht berufen, weil sie den Mangel arglistig verschwiegen haben. Für die Bejahung von Arglist im Rechtssinne genüge es, wenn der Verkäufer die Unrichtigkeit der von ihm gemachten Angabe im Sinne bedingten Vorsatzes billigend in Kauf nehme. Das sei dann der Fall, wenn er die Angabe "ins Blaue hinein" gemacht habe, das heißt ohne eine Tatsachengrundlage für sie zu haben. Zutreffend habe das LG hierfür darauf abgestellt, dass die Beklagten eine Tatsachengrundlage für die Annahme, das Haus sei tatsächlich erst 1950 erbaut worden, nicht angegeben haben.
Schließlich sei Arglist auch nicht deshalb zu verneinen, weil es sich bei der "ins Blaue hinein" bzw. ohne Tatsachengrundlage gemachten Angabe nicht um eine unmittelbar an den Vertragspartner gerichtete Erklärung gehandelt habe, sondern die Angabe nur mittelbar über die Veröffentlichung durch die Maklerfirma zu einem Sollbeschaffenheitsmerkmal geworden ist. Der Umstand, dass die Maklerfirma die erhaltene Baujahresinformation in ihr Exposé aufnehmen und dieses sodann veröffentlichen würde, sei nämlich von den Beklagten ebenfalls zumindest billigend und damit bedingt vorsätzlich in Kauf genommen worden. Denn dies sei gerade der typische, auf der Hand liegende Zweck, zu dem sich ein Makler von einem Verkaufsinteressenten nähere Angaben zu dem Verkaufsobjekt machen lasse.
Der Leitsatz der Entscheidung lautet nach alledem folgerichtig:
Die unrichtige Angabe des Baujahrs eines verkauften Hauses in einem veröffentlichten Maklerexposé begründet unter dem Gesichtspunkt der Beschaffenheitserwartung (§ 434 I 2 Nr. 2 S. 3 BGB) einen Sachmangel, für den der Verkäufer trotz vereinbarten Gewährleistungsausschlusses wegen Arglist haftet, wenn er dem Makler die Information ohne tatsächliche Grundlage ("ins Blaue hinein") erteilt hatte. OLG Hamm vom 29.04.2010 - 22 OU 127/09.
IVD-Marktbericht: Anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien in Bayern
München: Steigende Preistendenz bei allen Objekttypen
Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 31.05.2011 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht "Wohnimmobilien-Kaufobjekte Frühjahr 2011 Bayern" vorgelegt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem bayerischen Kaufimmobilienmarkt und kann über www.ivd-sued.net erworben werden.
"Nach wie vor bleibt die Immobilie ein gefragtes Anlageobjekt", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, "Selbstnutzer und Anleger setzen hierbei auf den Inflationsschutz. Hierbei spielt es keine Rolle, ob es sich um neue oder gebrauchte Immobilien handelt. Vielfach, das gilt speziell für städtische Bereiche, kann die Nachfrage kaum gedeckt werden."
Bereits im Herbst 2010 meldete das IVD-Institut auf dem bayerischen Wohnimmobilienmarkt bei den einzelnen Marktsegmenten Preisanstiege bis zu +9,0 %. Im Frühjahr 2011 hat dieser starke Aufwärtstrend etwas nachgelassen.
"Ausgehend von der guten Wohnlage bzw. dem guten Wohnwert", so IVD-Vorstandsmitglied Günther Gültling, "verzeichneten die Immobilienpreise in Bayern im Frühjahr 2011 bei allen Objekttypen außer Baugrundstücken leichte Preissteigerungen."
"Die Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser legten", so Prof. Stephan Kippes, "im Bayern-Trend im Vergleich zum Herbst 2010 um +3,3 %, für Reihenmittelhäuser um +1,4 %, für Doppelhaushälften um +1,1 % zu. Die Eigentumswohnungen aus dem Bestand wiesen einen Preisanstieg in Höhe von +1,0 % und neuerrichtete Eigentumswohnungen von +1,1 % aus. Lediglich Baugrundstücke meldeten leichte Rückgänge des Preisniveaus. Die Baugrundstückspreise für Einfamilienhäuser gingen um -2,4 % und die Baugrundstückspreise für Geschossbau um -2,3 % zurück."
Auch in Oberbayern konnte im Frühjahr 2011 bei allen Objekttypen - einzige Ausnahme Baugrundpreise für Einfamilienhäuser (-0,4 % im Vergleich zum Herbst 2010) - ein Anstieg der Preise beobachtet werden. Im Vergleich zu Gesamtbayern fiel in Oberbayern jedoch der Anstieg im Frühjahr 2011 deutlich höher aus. So nahmen die Baugrundpreise für Geschossbau um +2,6 %, freistehende Einfamilienhäuser um +6,0 %, Reihenmittelhäuser um +3,7 %, Doppelhaushälften um +4,4 % zu. Die Preise für Eigentumswohnungen/Bestand verzeichneten einen Anstieg von +6,5 % und für Eigentumswohnungen/Neubau von +3,3 %.
Zu den wichtigsten Kriterien beim Immobilienerwerb gehören Lage, Ausstattung sowie der energetische Zustand des Gebäudes. Besonders hohe Nachfrage herrscht bei den hochwertigen Objekten in guten Lagen. Außerdem konnte eine starke Nachfrage im Segment individueller Hausbau festgestellt werden.
Die Nachfrage nach Wohnraum in München ist ungebrochen hoch, das Angebot ist demgegenüber eher karg. Im Frühjahr 2011 weisen alle Objekttypen und Wohnwerte wie schon im Herbst 2010 eine steigende Tendenz auf.
Bei den Reihen- und Doppelhäusern verlief die Entwicklung im Bereich Neubau etwas moderater. Hier sind die Preise in durchschnittlichen und guten Wohnlagen leicht gestiegen. Auch die Preise für Bestandsimmobilien liegen insgesamt betrachtet leicht über den Vorjahreswerten. Die Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser aus dem Bestand nahmen um +4,5 %, für Doppelhaushälften/Bestand um +3,0 %, für Reihenmittelhäuser/Bestand um +3,1 % zu. Preisanstiege bei den Eigentumswohnungen aus dem Bestand und neuerrichteten Wohnungen liegen entsprechend bei +1,6 % und +2,5 %. Einen deutlich höheren Anstieg verzeichneten die Baugrundstücke für Geschossbau (+6,7 %) sowie die Grundstücke für Einfamilienhäuser (+5,4 %).
Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, von folgenden Trends:
- In Bayern konnte 2010 nach Berechnungen des IVD-Instituts ein Immobilienumsatzvolumen in Höhe von 29,71 Mrd. € erzielt werden. Die höchsten Werte meldeten Oberbayern mit 15,2 Mrd. € (3.475 € je Einwohner) gefolgt von Schwaben mit 3,5 Mrd. € (1.960 € je Einwohner) und Niederbayern mit 2,95 Mrd. € (2.482 € je Einwohner).
- In München wurde 2010 ein Geldumsatz von insgesamt 7,6 Mrd. € (Quelle: Gutachterausschuss) erzielt. Somit wurde der Vorjahreswert um +18 % übertroffen. Historisch gesehen ist dies ein überdurchschnittlich hohes Ergebnis, welches jedoch unter den Boomjahren 2006 und 2007 liegt. Im 1. Quartal 2011 kam es zum Rückgang der Anzahl der Verkäufe und der Umsätze bei den bebauten und unbebauten Wohnbaugrundstücken verglichen mit dem 1. Quartal 2010. Dies ist aber nicht als Rückgang der Nachfrage nach Wohnimmobilien in München zu deuten. Die Ursache dieser Entwicklung liegt darin begründet, dass in vielen Segmenten der Markt nahezu leergefegt ist.
- Zum ersten Mal seit 2006 konnte 2010 in Bayern auf sehr niedrigem Basiswert eine leicht steigende Zahl der Baugenehmigungen verzeichnet werden. Insgesamt wurden im Jahr 2010 37.962 Wohneinheiten genehmigt. Im Vergleich zum Vorjahr legte dieser Wert um +20,1 % oder 6.341 Wohnungen zu.
- Auch die Zahl der Baufertigstellungen verzeichnete, ebenfalls auf sehr niedrigem Basiswert, leichte Zuwächse. Im vergangenen Jahr wurden insgesamt 29.365 Wohnungen fertig gestellt. Somit liegt die Veränderung zum Vorjahr bei +6,9 %.
- In allen untersuchten bayerischen Großstädten lag der Baugrundanteil im Frühjahr 2011 über 50,0 %. Die höchsten Werte verzeichnen Ingolstadt mit 72,0 %, München und Nürnberg mit 67,0 %. Den niedrigsten Baugrundanteil weist Würzburg mit 52,0 % aus. In Regensburg, Erlangen und Augsburg liegt der Baugrundanteil aktuell bei 55,0 %.
- Im April 2011 gab die Deutsche Bundesbank einen vorläufigen durchschnittlichen Zins für grundschuldgesicherte Darlehen heraus. Bei einer Laufzeit von über 10 Jahren lag der Zinssatz im Februar 2011 bei 4,15 % (Januar 2011: 4,06 %). Die Zinshöhe der Kredite mit einer Zinsbindungsdauer von 1 bis 5 Jahren lag bei 3,60 % (Januar 2011 3,43 %). Der effektive Zinsunterschied zwischen einem Darlehen mit einer kurzfristigen und langfristigen Zinsbindung betrug im Februar 2011 vorläufig 0,55 Prozentpunkte. Obwohl die Bauzinsen wieder langsam steigen, sind es historisch gesehen immer noch sehr günstige Kreditkonditionen.
Weitere ausführliche Informationen über Entwicklungen und aktuelle Preise können dem Marktbericht Wohnimmobilien Kaufobjekte Frühjahr 2011 entnommen werden. Der Bericht wird weiterhin durch umfangreiche Grafiken ergänzt. Er kann beim IVD Institut (Gabelsbergerstr. 36, 80333 München, Tel. 089/29082020, institut@ivd-sued.net) oder im Online-Shop www.ivd-sued.net erworben werden.
IVD Süd legt CityReport Aschaffenburg 2011 vor
Stabiles bis leicht steigendes Preisniveau bei allen Marktsegmenten
Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat in Aschaffenburg die aktuelle Entwicklung der Immobilienpreise untersucht. Der Bericht kann beim IVD-Institut - Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH im Internet unter www.ivd-sued.net bezogen werden.
„Die Stadt Aschaffenburg zeichnet sich durch einen eher ausgeglichenen Markt mit einem lagebedingten Nachfrageüberhang aus.", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD Marktforschungsinstituts, „Im Vergleich zum Vorjahr konnte im Herbst 2010 ein stabiles bis leicht steigendes Preisniveau in allen Marktsegmenten festgestellt werden."
Bei den Eigenheimen im Bereich zwischen 150.000 €/Objekt und 220.000 €/Objekt kann die hohe Nachfrage nicht befriedigt werden. Dies schließt auch Reihenhäuser und Doppelhaushälften ein. Ein- bis Zweifamilienhäuser des gehobenen Preissegments sind insbesondere dann stark nachgefragt, wenn es sich um sogenannte Top-Lagen handelt. In der Preisklasse zwischen 220.000€/Objekt und 350.000€/Objekt gibt es einen eher ausgeglichenen Markt mit einem lagebedingten Nachfrageüberhang.
Die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Eigentumswohnungen in guten bis sehr guten Lagen in der Altstadt oder am Godelsberg ist trotz eines hohen Preisniveaus unverändert hoch. Das Angebot an kleineren 1- bis 2-Zimmer Wohnungen ist ausreichend vorhanden, die Nachfrage in diesem Segment ist jedoch nur durchschnittlich.
Die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand liegen in Aschaffenburg im Durchschnitt zwischen 790 €/m² (einfacher Wohnwert) und 2.000 €/m² (sehr guter Wohnwert). Der Kaufpreis für eine Neubauwohnung liegt im Durchschnitt bei 1.800 €/m² (guter Wohnwert).
Die Preise für Einfamilienhäuser liegen durchschnittlich bei 328.000 €/Objekt, für Doppelhaushälften bei 255.000 €/Objekt und für Reihenmittelhäusern bei 220.000 €/Objekt (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen).
„Der Aschaffenburger Mietmarkt zeichnet sich durch ein geringes Angebot aus.", so Ralf Staab, Regionalbeirat des IVD Süd e.V., „Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist nach wie vor größer, als das Angebot, mit Tendenz zur ausgeglichenen Marktlage. Hier ist zu beobachten, dass zunehmend hochwertige, energetisch gut ausgestattete Wohnungen nachgefragt werden. Hierdurch ist bei einfachen Wohnungen durchaus eine gewisse Entspannung gegenüber früheren Jahren erkennbar."
Die Mieter in Aschaffenburg bezahlen je nach Lage und Ausstattung durchschnittlich 6,80 €/m² für eine Altbauwohnung, 7,30 €/m² für eine Wohnung aus dem Bestand und bis zu 8,50 €/m² für eine Neubauwohnung (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen).
Weitere ausführliche Informationen können Sie dem City Report Aschaffenburg 2010/2011 entnehmen, der Auskunft über Entwicklungen und aktuelle Preise im Bereich der Wohnimmobilien gibt. Der Bericht wird weiterhin durch umfangreiche Grafiken regionaler Wirtschaftsdaten ergänzt. Der CityReport Aschaffenburg 2010/2011 kann beim IVD-Institut (Gabelsbergerstr. 36, 80333 München, Tel. 089/29082020, institut@ivd-sued.net) oder im Online-Shop ivd-sued.net erworben werden.
Doppelhaushälften: Preise ziehen im Bayern-Trend deutlich an
Auch die Preise in München weiterhin ansteigend
Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat die Preisentwicklung für Doppelhaushälften (guter Wohnwert, inkl. Garage) in Bayern untersucht. Im Bayern-Trend stieg der aktuelle Wert im Vergleich zum Frühjahr 2010 wieder deutlich um 6,5 % auf 358.000 €/Objekt. "Einen weiteren, wenn auch zum Vorquartal gemäßigten Preisanstieg", so Prof. Stephan Kippes vom IVD-Marktforschungsinstitut, "zeigt immer noch München mit einem Plus von 2,3 %. Weiterhin liegen die Werte für Doppelhaushälften in der bayerischen Landeshauptstadt mit 660.000 €/Objekt auf höchstem Niveau."
Die Preise für Doppelhaushälften in Bayern hatten in dem Zeitraum zwischen Herbst 2004 (293.000 €/Objekt) und Herbst 2007 (319.000 €/Objekt) kontinuierliche Anstiege zu verzeichnen. Dieser Trend wurde im Jahr 2008 kurz unterbrochen, setzte sich aber seit dem Frühjahr 2009 weiter fort.
Das Preisniveau für Doppelhaushälften in Oberbayern sank im Herbst 2004 auf 365.000 €/Objekt, dem niedrigsten Wert der letzten 10 Jahre. Seitdem erholten sich die Preise. Im Herbst 2010 liegen die Preise für diesen Objekttyp bei 415.000 €/Objekt (+1,5 % im Vergleich zum Frühjahr 2010).
In München lag dieser Objekttyp zwischen Frühjahr 2002 und Herbst 2005 stabil auf sehr hohem Niveau. Auch hier sind die Werte weiter im Begriff zu steigen. Der aktuelle Wert ist in der Zehnjahressicht wieder ein absoluter Höchstwert.
Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass der Haustyp Doppelhaushälften vor allem in München sehr gefragt ist. Es handelt sich bei Doppelhaushälften grundsätzlich um einen sehr gefragten, relativ krisenresistenten Objekttyp, da an den meisten Standorten eine Ausweitung des Angebotes angesichts einer kargen Baugrundsituation nicht möglich ist.
Ansprechpartner:
Prof. Dr. Stephan Kippes
Tel. 089 / 29 08 20 - 13
Fax 089 / 22 66 23
E-Mail: presse@ivd-sued.net
IVD Marktbericht: in Bayern steigende Mietpreise bei allen Objekttypen
München: Mieten ziehen nach Verschnaufpause im Frühjahr 2010 wieder an
Das IVD-Marktforschungsinstitut des Immobilienverbands Deutschland IVD Süd e.V. hat am 14. Dezember 2010 auf einer Pressekonferenz den Herbstmarktbericht "Wohnimmobilien-Mietobjekte" vorgelegt. "Sowohl in München als auch bayernweit verzeichnen die Mietpreise in allen Marktsegmenten eine steigende Tendenz", soProf. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts.
"Bereits im Frühjahr wies der IVD darauf hin, dass angesichts der konjunkturellen Erholung mit einer deutlich steigenden Nachfrage nach Wohnraum und als Folge dessen mit anziehenden Preisen zu rechnen ist", so Prof. Stephan Kippes. Insofern legten die Mietpreise in München nach der stabilen Phase im Frühjahr 2010 auf einem sehr hohen Niveau erneut zu. Die Veränderung gegenüber Frühjahr 2010 lag bei den Alt- und Neubauwohnungen bei +2,3 % und bei Wohnungen aus dem Bestand bei +2,5 %. Das Mietpreisniveau der Reihenmittelhäuser/Bestand stieg im Durchschnitt um +1,3 %, Reihenmittelhäuser/Neubau um +1,2 %, Doppelhaushälften/Bestand um +1,1 % und Doppelhaushälften/Neubau um +1,4 %.
"Für den guten Wohnwert werden in München bei den Altbauwohnungen derzeit im Durchschnitt 13,30 €/m² bezahlt", so IVD-Vorstandsmitglied Martin Schäfer, "die Mieten für Wohnungen aus dem Bestand liegen bei 12,40 €/m² und für Neubauwohnungen bei 13,50 €/m²." Ein Reihenmittelhaus/Bestand zur Miete kostet im Herbst 2010 durchschnittlich 1.580€/Objekt und ein Reihenmittelhaus/Neubau 1.690 €/Objekt. Das Mietpreisniveau für Doppelhaushälften/Bestand liegt bei durchschnittlichen 1.870 €/Objekt und für Doppelhaushälften/Neubau bei 2.200 €/Objekt.
Der Trend zu steigenden Preisen setzte sich in Bayern im Herbst 2010 weiter fort. So meldeten alle Objekttypen gegenüber dem Frühjahr 2010 Anstiege des Mietpreisniveaus. Der Anstieg bei den Altbauwohnungen lag bei +5,4 %, bei den Wohnungen aus dem Bestand bei +6,1 %, neuerrichteten Wohnungen bei +4,1 %. Die Reihenmittelhäuser/Bestand legten um +4,9 %, Reihemittelhäuser/Neubau um +2,6 %, Doppelhaushälften/Bestand um +4,1 % und die Doppelhaushälften/Neubau um +3,8 % zu.
In den bayerischen Groß- und Mittelstädten konnten, so Prof. Stephan Kippes, bei fast allen Objekttypen steigende Mieten festgestellt werden, wobei hier die Mittelstädte deutlich höhere Anstiege zu verzeichnet haben. Lediglich in Fürth und Nürnberg gaben die Mietpreise für Altbauwohnungen und in Erlangen die Wohnungen aus dem Bestand leicht nach.
Betrachtet man das Angebot an Wohnimmobilien in Aschaffenburg so ist ein geringes Angebot festzustellen. Die Marktbelebung zum Ende des Jahres hat hierzu zusätzlich beigetragen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist nach wie vor größer als das Angebot, mit Tendenz zur ausgeglichenen Marktlage. Hier ist zu beobachten, dass zunehmend einfache oder energetisch schlecht ausgestattete Wohnungen gegen qualitativ hochwertigere Wohnungen getauscht werden. Hierdurch ist bei einfachen Wohnungen durchaus eine gewisse Entspannung gegenüber früheren Jahren erkennbar.
Die Mietpreise für Altbauwohnungen in Aschaffenburg legten im Herbst 2010 gegenüber dem Frühjahr 2010 um +1,5 % auf 6,80 €/m², die Wohnungen aus dem Bestand um +0,3 % auf 7,30 €/m² und die neuerrichteten Wohnungen um +0,6 % auf 8,50 €/m² zu. Die Reihenmittelhäuser sowohl im Bestand als auch Neubau verzeichneten einen Anstieg von +0,6 % auf 800 €/Objekt (Bestand) bzw. 900 €/Objekt (Neubau). Das Mietpreisniveau für Doppelhaushälften/Bestand liegt im Herbst 2010 bei 960 €/Objekt (+0,3 % im Vergleich zu Frühjahr 2010) und für Doppelhaushälften/Neubau bei 1.020 €/Objekt (+2,0 %).
Ingolstadt ist eine schnell wachsende bayerische Großstadt mit ausgezeichneten Zukunftsperspektiven und einer hohen Kaufkraft. Die positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen fördern den Zuzug der Bevölkerung in der Stadt. Steigende Einwohnerzahlen sowie verhaltene Bautätigkeit führen zu einer Wohnraumverknappung und somit zu steigenden Mieten.
Die Mieten für Altbauwohnungen liegen in Ingolstadt aktuell bei 6,90 €/m² (Veränderung zu Frühjahr 2010 +3,0 %), für Bestandswohnungen bei 8,30 €/m² (+6,4 %) und für neuerrichteten Wohnungen bei 8,50 €/m² (+2,0 %). Die Hausmietpreise entwickelten sich nicht einheitlich. Während Reihenmittelhäuser/Bestand um +3,1 % und die Doppelhaushälften/Bestand um +2,0 % zulegten, ging das Mietpreisniveau beiden Reihenmittelhäusern/Neubau (-1,1 %) und Doppelhaushälften/Neubau (-2,7 %) geringfügig zurück.
Der Mietwohnungsmarkt in Passau ist durch eine hohe Anzahl an Studenten stark beeinflusst. Demzufolge ist die Nachfrage nach Wohnraum enorm hoch und kann nicht ausreichend befriedigt werden. Der Nachfrageüberhang spiegelt sich im steigenden Preisniveau der Stadt wider. So haben alle Objekttypen im Herbst 2010 einen Anstieg des Preisniveaus zu verzeichnen. Die aktuellen Mietpreise in Passau liegen für Altbauwohnungen bei 7,00 €/m² (+3,7 %), für Bestandswohnungen bei 7,50 €/m²(+8,7 %) und für Neubauwohnungen bei 8,30 €/m² (+7,8 %). Für eine Doppelhaushälfte aus dem Bestand werden aktuell 820 €/Objekt, Doppelhaushälfte/Neubau 890 €/Objekt, Reihenmittelhäuser/Bestand 730 €/Objekt und Reihenmittelhäuser/Neubau 850 €/Objekt bezahlt.
In Regensburg konnten in den letzten Jahren in fast allen Teilbereichen Zuwächse verzeichnet werden. Besonders deutlich sind die Anstiege bei den Mietwohnungen/Bestand sowie Doppelhaushälften sowohl im Bestand als auch Neubau zu verzeichnen. In der Zukunft ist jedoch mit einer Stabilisierung des Preisniveaus zu rechnen.
Die Wohnungsmieten in Regensburg liegen aktuell für Altbauwohnungen bei 7,00 €/m², für Wohnungen aus dem Bestand bei 8,00 €/m² und für neuerrichteten Wohnungen bei 9,00 €/m². Die Reihenmittelhäuser/Bestand legten im Vergleich zu Frühjahr 2010 um +5,3 % auf 1.000 €/Objekt und die Reihenmittelhäuser/Neubau um +7,7 % auf 1.050 €/Objekt. Bei den Doppelhaushälften ist ebenfalls ein Anstieg des Preisniveaus zu verzeichnen. Aktuell liegen die Mieten für Doppelhaushälften/Bestand bei 1.000 €/Objekt und für Doppelhaushälften/Neubau bei 1.250 €/Objekt.
IVD-Marktbericht: anziehende Immobilienpreise in Bayern in allen Segmenten
München: steigende Tendenz auf einem sehr hohen Niveau
Das IVD - Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 24.11.2010 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Herbstmarktbericht "Wohnimmobilien-Kaufobjekte" Bayern vorgelegt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem bayerischen Kaufimmobilienmarkt und kann über www.ivd-sued.net erworben werden.
"Das fehlende Vertrauen in Bankanlagen, anhaltend niedrige Zinsen sowie fehlende Anlagealternativen rücken die Wohnimmobilie als Anlageform zunehmend in den Vordergrund", berichtet Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD Marktforschungsinstituts, "und machen sie somit zu den Gewinnern der Wirtschaftskrise. Gleichzeitig erhält der Immobilienmarkt durch den wirtschaftlichen Aufschwung und eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern Impulse." Diese Entwicklung spiegelt sich in den aktuellen Preissteigerungen bei allen Objekttypen im Wohnimmobilienbereich wieder. Während im Frühjahr 2010 die Anstiege eher moderat waren, nahmen die Kaufpreise im Herbst 2010 bayernweit deutlich stärker zu.
Neben der Lage und dem Preis wird die Energieeffizienz einer Immobilie zu einem zunehmend wichtigen Auswahlkriterium bei der Kaufentscheidung insbesondere bei den Eigenheimen. So kann sich, wie Prof. Stephan Kippes feststellte, "ein hoher energetischer Standard positiv sowohl auf die Vermarktungsdauer als auch auf den Preis eines Objektes auswirken. Anders als bei den Mietobjekten, wo die Energieeffizienz eines Objektes vielfach eine deutlich geringere Rolle spielt, da die Immobilie in der Regel nur für eine begrenzte Zeit gemietet wird, gewinnt das Thema Energie beim Erwerb einer Immobilie einen deutlich höheren Stellenwert als noch vor einigen Jahren."
"Ausgehend von der guten Wohnlage bzw. dem guten Wohnwert verzeichneten", so IVD-Vorstandsmitglied Günter Gültling, "die Immobilienpreise in Bayern im Herbst 2010 bei allen Objekttypen Preissteigerungen." Die stärksten Anstiege meldeten, wie Günter Gültling feststellte, die Baugrundstückspreise. So stieg das Preisniveau bei den Baugrundstücken für Geschossbau um +8,7 %, bei den Baugrundstücken für Einfamilienhäuser um +7,7 %. Die Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser legten im Vergleich zu Frühjahr 2010 um +6,0 %, für Reihenmittelhäuser um +4,6 %, für Doppelhaushälften um +6,5 % zu. Die Eigentumswohnungen aus dem Bestand weisen einen Preisanstieg in Höhe von +7,4 % und neuerrichtete Eigentumswohnungen von +4,2 %.
Die Preisentwicklung in Oberbayern verlief parallel zum gesamtbayerischen Trend, wenn auch mit deutlich niedrigeren Anstiegen. Mit Ausnahme von Baugrundstückspreisen für Geschossbau (-2,7 % gegenüber dem Frühjahr 2010) verzeichneten alle Objekttypen steigende Werte. Die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser legten um +1,7 %, freistehende Einfamilienhäuser um +2,6 %, Reihenmittelhäuser um +0,2 %, Doppelhaushälften um +1,4 % zu. Die Preise für Eigentumswohnungen/Bestand verzeichneten einen Anstieg von +2,2 % und für Eigentumswohnungen/Neubau von +1,5 %.
In den Groß- und Mittelstädten konnten stabile bis steigende Preise festgestellt werden. Nur in Nürnberg gaben die Baugrundpreise für Ein- und Mehrfamilienhäuser, die Preise für freistehende Einfamilienhäuser und für Eigentumswohnungen/Neubau leicht nach. Auch in Erlangen konnten sich nicht alle Objekttypen gegenüber dem Frühjahr 2010 behaupten. So gaben die Kaufpreise für Reihenmittelhäuser und Doppelhaushälften und die Eigentumswohnungen/Bestand nach. Außerdem mussten in Aschaffenburg und Kempten bei den Einfamilienhäusern sowie in Bamberg bei den Baugrundpreisen für Mehrfamilienhäuser Preisnachlässe hingenommen werden.
Die Situation in den einzelnen Groß- und Mittelstädten stellt sich wie folgt dar:
Die Landeshauptstadt München nimmt mit großem Abstand die Preisführerschaft unter den bayerischen Großstädten ein. Das Kaufpreisniveau bewegt sich hier auf einem überdurchschnittlich hohen Niveau. Wie bereits im Frühjahr 2010 weisen auch im Herbst 2010 alle Objekttypen und Wohnwerte eine steigende Tendenz auf. Die stärksten Anstiege im Herbst 2010 verzeichneten die Eigentumswohnungen. So stieg das Preisniveau bei den Eigentumswohnungen/Bestand um +5,5 % auf 3.050 €/m² und bei den Eigentumswohnungen/Neubau um +3,8 % auf 4.050 €/m². Die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser verzeichneten einen Anstieg von +1,4 % auf 740 €/m², für Geschossbau um +0,8 % auf 1.200 €/m². Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser legten im Vergleich zum Frühjahr 2010 um +0,6 % auf 775.000 €/Objekt, für Reihenmittelhäuser um +1,0 % auf 485.000 €/Objekt und die Doppelhaushälften um +2,3 % auf 660.000 €/Objekt zu.
Die Nachfrage nach Eigenheimen in Aschaffenburg ist sowohl bei den preiswerten als auch bei den gehobenen Objekten in sehr guten Lagen überdurchschnittlich hoch und kann nicht gedeckt werden. In den anderen Segmenten ist der Markt eher ausgeglichen mit lagebedingten Nachfrageüberhängen. Die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Eigentumswohnungen in guten Lagen ist als sehr gut zu bewerten. Kleinere Wohnungen mit 1- bis 2-Zimmer sind ausreichend am Markt vorhanden. Die Nachfrage ist hier eher durchschnittlich. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in sehr guten Lagen bzw. im Stadtkern oder am Godelsberg bewegen sich auf einem höheren Preisniveau. Die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser legten im Herbst 2010 gegenüber dem Frühjahr 2010 um +1,6 % auf 325 €/m² und für Geschossbau um +4,0 % auf 520 €/m² zu. Die Hauspreise entwickelten sich nicht einheitlich, während die Einfamilienhauspreise leichte Preisrückgänge von -1,5 % auf 328.000 €/Objekt verzeichneten, stiegen die Preise für Doppelhaushälften um +1,0 % auf 253.000 €/Objekt. Bei den Reihenmittelhäuser (220.000 €/Objekt), Eigentumswohnungen/Bestand (1.230 €/m²) sowie Eigentumswohnungen/Neubau (1.800 €/m²) wurde das Preisniveau vom Frühjahr 2010 bestätigt.
Nach der Insolvenz von Quelle wurden in Fürth mehrere großflächige Grundstücke am Markt angeboten, die teilweise von Bauträgern aufgenommen wurden. Hierbei kam es oft zur Umwandlung der Gewerbeflächen in die Wohngebiete. Die Stadt Fürth hat die Quelle-Pleite besser überstanden als von vielen Experten noch vor einem Jahr prognostiziert wurde. Trotz der Insolvenz lag die Arbeitslosenzahl in der Stadt im Oktober 2010 bei 6,4 % und somit deutlich niedriger als nach der Quelle-Pleite (Oktober 2009 7,4 %). Der Immobilienmarkt der Stadt hat die Krise gut überstanden. So konnten im Herbst 2010 keine Preisrückgänge im Vergleich zu Frühjahr 2010 festgestellt werden. So verzeichneten die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser einen Anstieg von +3,6 % auf 285 €/m², für Mehrfamilienhäuser von +2,5 % auf 410 €/m². Die Einfamilienhäuser legten um +1,4 % auf 375.000 €/Objekt und die Reihenmittelhäuser um +2,3 % auf 225.000 €/Objekt zu. Das Preisniveau bei den Doppelhaushälften (275.000 €/Objekt) sowie Eigentumswohnungen aus dem Bestand (1.150 €/m²) blieb gegenüber dem Frühjahr 2010 unverändert. Die neuerrichteten Eigentumswohnungen legten um +1,1 % auf 2.330 €/m² zu.
Besonders nachgefragt werden in Ingolstadt die Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften sowie Reihenmittelhäuser zum Eigenbedarf. Da das Angebot kaum die Nachfrage decken kann, kommt es zum Anstieg des Preisniveaus. Die zurückgehende Bautätigkeit in der Stadt wird diese Situation in der Zukunft weiter verschärfen. Die Immobilienpreise im Wohnimmobilienbereich entwickelten sich im Herbst 2010 stabil bis leicht steigend. Die höchsten Anstiege hatten die Eigentumswohnungen/Neubau (+5,0 %, Herbst 2010 2.450 €/m²) sowie Eigentumswohnungen/Bestand (+4,2 %, Herbst 2010 1.880 €/m²) zu melden. Die Preise für Reihenmittelhäuser stiegen geringfügig um +0,7 % auf 260.000 €/Objekt, Doppelhaushälften um +2,3 % auf 333.000 €/Objekt. Die Preise bei den freistehenden Einfamilienhäusern blieben auf dem Niveau vom Frühjahr 2010 bei 363.000 €/Objekt.
In Nürnberg steigt die Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken für freistehende Einfamilienhäuser. Im Bereich der Geschossbaugrundstücken suchen die Bauträger vermehrt im mittleren Segment. Die Flächen in einfachen sowie exklusiven Top-Lagen sind mit einem höheren Risiko behaftet, deshalb eher kritisch anzusehen. Freistehende Einfamilienhäuser werden besonders in guten und sehr guten Lagen gesucht. Immer mehr Kapitalanleger interessieren sich für Reihenmittelhäuser bzw. Doppelhaushälften. Die aktuellen Preise im Herbst 2010 liegen für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser bei 360 €/m² und im Geschossbau bei 505 €/m². Die freistehende Einfamilienhäuser erzielten im Herbst 2010 ein Kaufpreis von 373.000 €/Objekt, Reihenmittelhäuser 241.000 €/Objekt und die Doppelhaushälften 325.000 €/Objekt. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand lagen bei 1.420 €/m² und für neuerrichtete Eigentumswohnungen bei 2.430 €/m².
Der Immobilienmarkt in Passau ist geprägt durch die Nachfrage nach Wohnimmobilien zum Eigenbedarf aber auch nach Kapitalanlageobjekten. Es herrscht ein Nachfrageüberhang, da das Angebot sehr begrenzt ist. Verstärkt wird die Situation zusätzlich durch die anhaltend niedrige Bautätigkeit. So werden im Jahr 2011 in Passau voraussichtlich maximal 30 bis 40 neue Wohneinheiten entstehen, notwendig wären aber ca. 100 bis 200 Einheiten. Ändert sich diese Situation nicht, ist auch weiterhin mit steigenden Preisen zu rechnen. Im Vergleich zu Frühjahr 2010 stieg das Preisniveau in Passau bei fast allen Objekten. Aktuell liegen die Preise (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen) wie folgt: Baugrundstückpreise für freistehende Einfamilienhäuser 150 €/m², Baugrundstückpreise für Geschossbau 220 €/m²; freistehende Einfamilienhäuser 270.000 €/Objekt; Reihenmittelhäuser 200.000 €/Objekt; Doppelhaushälften 230.000 €/Objekt, Eigentumswohnungen/Bestand 1.350 €/m²; Eigentumswohnungen/Neubau 2.050 €/m².
Die Hinweispflicht des Notars gegenüber dem Käufer im Krisenfall
Mehr und mehr richten die Gerichte ihren Fokus auch auf die Hinweispflicht des Notars. Noch in der jüngeren Vergangenheit war der Notar nahezu unangreifbar und deshalb unangegriffene Amtsperson. Immer häufiger aber wird ins Bewusstsein gerückt, dass die Notare, auch wenn sie mit hoheitlichen Befugnissen ausgestattet sind, "normale" Freiberufler sind. Mit der Hinweispflicht des Notars hat sich der BGH in einer Entscheidung vom 22.07.2010 - Aktenzeichen III ZR 293/09 (OLG Düsseldorf) - ausführlich befasst.
Zum Sachverhalt:
Die Kläger werfen dem Beklagten die Verletzung seiner notariellen Amtspflichten vor, weil er sie im Beurkundungstermin nicht über den noch im Grundbuch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk und die ihm nach ihrer Behauptung im Einzelnen bekannten wirtschaftlichen Schwierigkeiten der P-GmbH unterrichtet habe. Sie machen deshalb einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 173.345,13 Euro geltend und begehren darüber hinaus die Feststellung seiner Verpflichtung, ihnen alle Schäden zu ersetzen, die auf diese Pflichtverletzung zurückzuführen seien. Klage und Berufung der Kläger hatten keinen Erfolg. Die Revision der Kläger hatte Erfolg und führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen:
Im Rechts- und Geschäftsverkehr wird die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerk zu Lasten eines Vertragspartners regelmäßig als Warnhinweis auf mögliche bestehende finanzielle Schwierigkeiten angesehen mit der Folge, dass im Allgemeinen vor Abschluss eines mit wirtschaftlichen Risiken verbundenen Vertrags die Leistungsfähigkeit dieses Vertragspartners "hinterfragt" wird. Dies belegt, dass in der Rechtswirklichkeit durch die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks sehr wohl ein - für die Haftungszurechnung ausreichender - Zusammenhang zwischen der rechtlichen und der wirtschaftlichen Durchführbarkeit des Vertrags hergestellt wird.
Die mit einem Bauträgervertrag, wie er auch im Streitfall zu Grunde liegt, einhergehenden besonderen Risiken bestehen für den Erwerber vor allem darin, dass er gehalten ist, an den Bauträger bereits während der Bauphase Abschlagszahlungen für das erworbene Objekt und die fortschreitende Bausubstanz vorzunehmen, ohne jedoch zunächst das Eigentum an dem Grundstück bzw. der Wohnung und der bereits bezahlten Baumasse zu erhalten.
Nicht zu folgen ist der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Auffassung des Beklagten, einem Hinweis auf den Vermerk und dessen wirtschaftliche Bedeutung habe die sich aus § 14 I 2 BNotO ergebende Neutralitätspflicht des Notars entgegen gestanden. Zwar hat sich ein Notar grundsätzlich nicht mit Bedenken gegen eine bestimmte Person als Vertragspartner zu befassen; auch muss er auf Zweifel an der Vertrauenswürdigkeit eines Beteiligten, die sich aus dem Notar konkret bekannten Umständen, etwa einer Vorstrafe, ergeben könnten, nur in Ausnahmefällen aufmerksam machen, weil er anderenfalls mit solchen Hinweisen in einen Interessenkonflikt geraten würde.
Indes war im Streitfall der Beklagten nicht gehalten, die Kläger über die Einzelheiten der bestehenden Streitigkeiten zwischen der T-AG und der O-GmbH sowie die Ursachen der bereits mehrfach eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerke und die offenbar latent vorhandenen wirtschaftlichen Engpässe der GmbH zu informieren. Vielmehr wäre es ausreichend, aber auch erforderlich gewesen, nachdrücklich auf den Zwangsversteigerungsvermerk und die sich daraus ergebenden Indizien für etwaige bestehende wirtschaftliche Schwierigkeiten sowie mögliche Auswirkungen für die geplante Verwirklichung des Bauvorhabens hinzuweisen. Schutzwürdige Belange des Bauträgers wären dadurch nicht berührt worden, zumal ohnehin kein berechtigtes Interesse daran bestehen konnte, den Zwangsversteigerungsvermerk unerwähnt zu lassen.
Weil vorliegend die notarielle Amtspflicht, über den noch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk und seine Bedeutung zu belehren, auch dazu diente, den Klägern als Käufer einer noch herzustellenden Eigentumswohnung die Gelegenheit zu geben, die Frage der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ihres Vertragspartners und damit der Durchführbarkeit des Vertrags näher zu prüfen, stellt die festgestellte Verletzung dieser Verpflichtung die Grundlage für einen Schadensersatzanspruch aus § 19 I BnotO dar.
Fazit:
Wer Fehler begeht, hat hierfür einzustehen und muss Schadenersatz leisten. Diese Verpflichtung macht nicht Halt vor der Eingangstür eines Notariats. Dies ist - im Sinne gleichmäßiger Behandlung aller - gut und richtig so. Es stärkt das Vertrauen in die Justiz.
IVD - Regionalreport "Nürnberg-Erlangen-Fürth" 2009/2010 erschienen: Wohnungsmieten im Raum Nürnberg verzeichnen leichte Anstiege
Kaufpreise in Mittelfranken stabil bis leicht sinkend
Das IVD-Marktforschungsinstitut des Immobilienverbands Deutschland IVD Süd e.V. hat den neuen Regionalreport 2009/2010 "Nürnberg-Erlangen-Fürth" vorgelegt. Der Bericht setzt sich umfassend mit dem Immobilienmarkt in dieser Region auseinander und gibt Auskunft über Preise sowie aktuelle Markttrends.
"Im Frühjahr 2010 tendierten die Immobilienkaufpreise in Mittelfranken", so Prof. Stephan Kippes vom IVD-Marktforschungsinstitut, "weitestgehend stabil bis leicht sinkend." So gaben die Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser um -0,3 %, Preise für freistehende Einfamilienhäuser -1,2 %, für Doppelhaushälften -1,8 % und für Eigentumswohnungen aus dem Bestand um -1,5 % nach. Lediglich die Reihenmittelhäuser bestätigten den Wert 2009. Die Eigentumswohnungen/Neubau verbuchten einen Anstieg des Preisniveaus von +3,0 %.
Das höchste Preisniveau bei den untersuchten mittelfränkischen Städten verzeichnete sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich die Stadt Erlangen. Hier lagen die Preise für freistehende Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert im Frühjahr 2010 bei 440.000 €/Objekt. Doppelhaushälften erzielten ein Preis von 353.000 €/Objekt und die Reihenmittelhäuser 283.000 €/Objekt. Auch bei den Eigentumswohnungen (Bestand 1.940 €/m², Neubau 2.630 €/m²) herrscht mit Abstand das höchste Preisniveau.
Im Vergleich zum Vorjahr verzeichnen im Frühjahr 2010 in Erlangen fast alle Objekttypen stabile bis steigende Preise. So legten die Preise für Reihenmittelhäuser um +2,5 %, Doppelhaushälften um +2,6 %, die Eigentumswohnungen aus dem Bestand um +4,1 % und die neugebauten Eigentumswohnungen um +0,6 % zu. Nur die Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser gaben mit -2,2 % nach. Die Geschossbaugrundpreise sowie die Preise für freistehende Einfamilienhäuser bestätigten die Werte aus dem Jahr 2009.
Betrachtet man die Entwicklung der einzelnen Objekttypen im Frühjahr 2010 in Nürnberg so gaben die Preise für freistehende Einfamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahr um -4,1 % und für Doppelhaushälften um -0,6 % nach. Die Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser legten dagegen um +2,1 %, die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand um +0,3 % und die Eigentumswohnungen/Neubau um +2,1 % zu. Die Preise für Reihenmittelhäuser blieben stabil auf dem Niveau von 2009.
Die schon 2009 festgestellte tendenziell rückläufige Entwicklung der Immobilienpreise in Fürth setzte sich auch im Frühjahr 2010 fort, wenn auch etwas abgeschwächter. So verzeichneten die Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser einen Rückgang von -5,0 %, die Preise für freistehende Einfamilienhäuser -1,6 %, für Reihenmittelhäuser -1,3 %. Stabil blieben Preise für neugebaute Eigentumswohnungen. Lediglich die Doppelhaushälften konnten im Vergleich zum Vorjahr einen Anstieg von +2,2 % verbuchen.
Während 2009 noch teilweise starke Rückgänge der Wohnungsmieten in Nürnberg beobachtet wurden, verzeichneten die Werte im Frühjahr 2010 eine leicht steigende Tendenz. So legten die Mietwohnungen aus dem Bestand um +2,8 % und die Neubauten um +6,2 % zu. Die neugebauten Reihenmittelhäuser und Doppelhaushälften verzeichneten Mietsteigerungen von +1,5 % bzw. +3,1 %. Die Mieten für Altbauwohnungen, sowie für Reihenmittelhäuser und Doppelhaushälften aus dem Bestand blieben auf dem Niveau von 2009.
Auch in Erlangen konnten im Frühjahr 2010 bei allen Objekttypen steigende Mietpreise festgestellt werden. So stiegen die Mieten für Wohnungen/Altbau um +4,2 %, Wohnungen/Bestand +3,1 %, Neubauwohnungen +3,8 %, die Reihenmittelhäuser/Bestand +2,7 %, die Reihenmittelhäuser/Neubau +2,6 %. Die Mieten für Doppelhaushälften/Bestand verzeichneten einen Anstieg von +0,8 % und die neu gebauten Doppelhaushälften von +4,6 %.
Die Entwicklung der Mieten in Fürth verlief im Frühjahr 2010 nicht einheitlich. Während die Mieten für Altbauwohnungen mit -1,5 % und die Reihenmittelhäuser aus dem Bestand mit -7,1 % im Vergleich zum Jahr 2009 nachgaben, verzeichneten Mietwohnungen/Bestand (+1,4 %) sowie neugebaute Wohnungen (+2,7 %) leichte Anstiege. Ebenso verbuchten die neu gebauten Reihenmittelhäuser zur Miete und die Doppelhaushälften aus dem Bestand im Frühjahr 2010 einen Zuwachs.
Nach den Rückgängen des Preisniveaus im Jahr 2009, hat sich die Situation am mittelfränkischen Gewerbeimmobilienmarkt verbessert. Läden mit einer Größe von 60 m² im 1a-Geschäftskern erzielten im Frühjahr 2010 56,10 €/m². Mietpreise für Läden mit einer Größe von 150 m im 1a-Geschäftskern lagen bei 44,00 €/m². Im 1b-Geschäftskern lagen die Mieten für kleine Läden (60 m²) bei 13,50 €/m² und für größere Läden (150 m²) bei 9,60 €/m². Die Mieten für Büros blieben im Frühjahr 2010 stabil bei 8,00 €.
Der Regionalreport Nürnberg-Erlangen-Fürth 2009/2010 informiert über Tendenzen am Markt und weist Immobilienpreise für Wohnimmobilien zum Kauf und zur Miete sowie für Gewerbeobjekte aus. Der Bericht kann beim IVD-Institut - Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH, Gabelsbergerstr. 36, 80333 München, unter www.ivd-institut.de/shop oder unter Tel. 089/29 08 20-0 bestellt werden.
Doppelhaushälften: Preise im Bayern-Trend gemäßigt steigend
In München weiter boomende Preise bei Doppelhaushälften
Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat die Preisentwicklung für Doppelhaushälften (guter Wohnwert, inkl. Garage) in Bayern untersucht. Im Bayern-Trend stieg der aktuelle Wert im Vergleich zum Herbst 2009 nur gemäßigt um 1,8 % auf 336.000 €. „Einen deutlichen Preisanstieg", so Prof. Stephan Kippes vom IVD-Marktforschungsinstitut, „zeigt immer noch München mit einem Plus von 4,0 %. Weiterhin liegen die Werte für Doppelhaushälften in der bayerischen Landeshauptstadt mit 645.000 € auf höchstem Niveau."
Die Preise für Doppelhaushälften in Bayern hatten in dem Zeitraum zwischen Herbst 2004 (293.000 €) und Herbst 2007 (319.000 €) kontinuierliche Anstiege zu verzeichnen. Dieser Trend wurde im Jahr 2008 kurz unterbrochen, setzte sich aber seit dem Frühjahr 2009 weiter fort.
Das Preisniveau für Doppelhaushälften in Oberbayern sank - mit Ausnahme vom Herbst 2003 (382.000 €) - im Herbst 2004 auf 365.000 €, dem niedrigsten Wert der letzten 10 Jahre. Seitdem erholten sich die Preise. Sowohl im Herbst 2009 auch im Frühjahr 2010 wurden für diesen Objekttyp 409.000 € erreicht.
In München lag dieser Objekttyp zwischen Frühjahr 2002 und Herbst 2005 stabil auf sehr hohem Niveau. Auch hier sind die Werte weiter im Begriff zu steigen. Der aktuelle Wert ist in der Zehnjahressicht ein absoluter Höchstwert.
Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass der Haustyp Doppelhaushälften vor allem in München sehr gefragt ist. Es handelt sich bei Doppelhaushälften grundsätzlich um einen sehr gefragten, relativ krisenresistenten Objekttyp, da an den meisten Standorten eine Ausweitung des Angebotes angesichts einer kargen Baugrundsituation nicht möglich ist.
Preise für Reihenmittelhäuser: Bayern-Trend und Oberbayernwert steigen deutlich
In München nur gemäßigter Anstieg
Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat die Preisentwicklung bei Reihenmittelhäusern (Bestandsobjekte, guter Wohnwert, ca. 120 m² Wohnfläche; im Preis ist eine Garage enthalten) für Oberbayern untersucht. Dem Einbruch im Frühjahr 2009 (312.000 €) folgte sowohl im Herbst 2009 (317.000 €) als auch im Frühjahr 2010 (336.000 €) ein Anstieg der Preise, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts in München. Der Wert stieg in Oberbayern um immerhin 6,0 % und im bayerischen Durchschnitt im Vergleich zum Herbst 2009 um 3,9 %. München liegt zwar noch im Aufwärtstrend, aber mit 1,1 % ergibt sich auch hier nur ein gemäßigter Preisanstieg.
Betrachtet man die Preisentwicklung der letzten Jahre, so zeigten die Preise für Reihenmittelhäuser in Oberbayern im Frühjahr 2005 mit 299.000 € den niedrigsten Wert im Zehnjahresrückblick. Ab Herbst 2005 zogen die Preise wieder an und auch der Einbruch im Frühjahr 2009 scheint überwunden.
Auch im Bayerntrend erleben die Preise für diesen Objekttyp seit Herbst 2005 (251.000 €) einen leichten Aufwärtstrend. Der aktuell ermittelte Wert liegt mit 274.000 € auf dem höchsten Niveau innerhalb der letzten zehn Jahre.
In München zogen die Werte für Reihenmittelhäuser aus dem Bestand ab dem Herbst 2005 (400.000 €) wieder stetig an. Auch der aktuelle Wert ist mit 480.000 € wieder der höchste der letzten zehn Jahre.
Insgesamt ist festzustellen, dass Reihenmittelhäuser traditionell deutlich weniger Schwankungen unterliegen, als etwa Geschossbauten. Das liegt in dem vielerorts knappen Baugrund begründet, wodurch sich das Angebot bei Reihenmittelhäusern nur sehr bedingt ausdehnen lässt.
IVD begrüßt BGH-Entscheidung: Rückgriff auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde zulässig
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde stützen kann. Voraussetzung sei, dass beide Gemeinden mit Blick auf das Mietenniveau vergleichbar sind. Der Bundesgerichtshof hat weiter entschieden, dass auch ein so genannter "einfacher" Mietspiegel, der nicht von der Gemeinde, sondern gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde, alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Bestimmung der örtlichen Vergleichsmiete sein kann. Der IVD begrüßt diese Entscheidung.
"Der BGH verbessert mit seinem Urteil die im Wohnraummietrecht ohnehin schwache Stellung des Vermieters. Es erleichtert die nach dem Gesetz notwendige Begründung eines Mieterhöhungsverlangens", so Erik Nothhelfer, Vorstandsvorsitzender des Immobilienverbands Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Süd e.V. "Ohne den Rückgriff auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde müsste der Vermieter drei konkrete Vergleichswohnungen zur Begründung seiner Mieterhöhung benennen. Dazu ist der Vermieter in der Praxis nur selten in der Lage".
Erik Nothhelfer erinnert im Zusammenhang mit der Entscheidung des BGH daran, dass der IVD für zahlreiche Städte regelmäßig Marktberichte erstellt und dass die IVD-Marktberichte zur Beantwortung der Frage herangezogen werden können, ob benachbarte Gemeinden hinsichtlich des Mietenniveaus tatsächlich vergleichbar sind.
Die Karlsruher Richter gaben im konkreten Fall dem Vermieter einer Wohnung in Backnang Recht, der für eine Mieterhöhung den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf als Begründung herangezogen hatte. Der Vermieter argumentierte, dass es sich bei Schorndorf und Backnang um vergleichbare Gemeinden handele. Für die Stadt Backnang war kein Mietspiegel erstellt worden und der Schorndorfer Mietspiegel, auf den der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen gestützt hatte, war nicht von der Stadt, sondern von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter aufgestellt worden.
Erik Nothhelfer wies abschließend darauf hin, dass der Vermieter in dem vom BGH entschiedenen Fall in den beiden ersten Instanzen von dem langjährigen Syndikus des IVD Süd, Rechtsanwalt Hans-Dieter Merz (Sigloch & Kollegen, Stuttgart), erfolgreich vertreten und auch im Verfahren vor dem BGH anwaltlich begleitet wurde.
Fallstricke beim kreditfinanzierten Immobilienkauf
Der Leitsatz des Beschlusses des OLG Celle vom 18.03.2010 (3 U 1/10) stellt angesichts der Fülle der abgehandelten Themen (Haustürsituation, Verjährung etc.) nur ein sehr verkürztes Fazit dar, weswegen es sich anbietet, einen vertieften Blick auf die Ausführungen des Gerichts zu werfen.
Das Gericht befasst sich ausdrücklich mit der Frage, ob ein Verstoß gegen das Rechtsberatungsmissbrauchsgesetz stets zur Unwirksamkeit einer entsprechend eingegangenen Verpflichtung führt. Dies verneint das Gericht, wenn sich dieselbe Verpflichtung aus dem Abschluss eines wirksamen anderen Vertrages ergibt, hier: aus dem Abschluss eines Darlehensvertrages.
Ferner befasst sich das Gericht ausführlich mit der Frage, ob eine sogenannte Haustürsituation (Geschäftsverhandlungen an der Privatwohnung oder am Arbeitsplatz) stets ein Widerrufsrecht auslöst. Das OLG Celle verneint auch dies. Wenn den Verhandlungen weitere Verhandlungen folgen (hier in einem Abstand von drei Wochen) fehle es an einer Überrumpelungssituation. I. Ü. könne eine ursprünglich bestandene Haustürsituation durch eine spätere notarielle Beurkundung "überlagert" werden und daher entfallen.
Schließlich befasst sich das OLG noch mit der Frage, wann etwaige Schadensersatzansprüche aus einem fehlerhaften Finanzierungsbeispiel verjähren. Hierzu verhält sich der Leitsatz des Gerichts:
Leitsatz: "Weichen die tatsächlichen Mieteinkünfte aus einer zu Kapitalanlegezwecken kreditfinanziert erworbenen Immobilie von den Angaben in einem bei Vertragsanbahnung gefertigten Finanzierungsbeispiel negativ ab, hat der Erwerber mit Zugang der ersten Mietabrechnung, die die Mindereinnahmen ohne Weiteres erkennen lässt, Kenntnis von den schadensbegründenden Umständen bzw. hätte diese bei Beachtung der gebotenen Sorgfalt haben können, womit die Verjährung von Schadensersatzansprüche gegen die kreditgebende Bank in Gang gesetzt wird."
Doch nun zum Sachverhalt: Am 03. Juli 1998 fand eine Beratung durch einen Mitarbeiter des beklagten Kreditinstituts in der Wohnung des Klägers statt. Mit Blick auf Altersvorsorge und mögliche Steuerersparnisse empfahl der Berater dem Kläger den Erwerb einer Eigentumswohnung. Der Kläger erhielt den Verkaufsprospekt und entschied sich, zwei Eigentumswohnungen zu kaufen. Der Immobilienerwerb sollte über die Beklagte finanziert werden. Während der Beratung füllte der Mitarbeiter ein Finanzierungsbeispiel aus. Bei einem weiteren Zusammentreffen mit dem Berater am 30. Juli 1998 unterzeichnete der Kläger zwei Anträge auf Abschluss eines Darlehensvertrages über eine Darlehenssumme von jeweils 108.000 DM bei der Beklagten. Ebenfalls am 30. Juli 1998 gab der Kläger vor dem Notar ein notariell beurkundetes Angebot auf Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages nebst Vollmacht ab, das die Geschäftsbesorgerin, eine Firma, am 10. September 1998 annahm. Mit Schreiben vom 8. September 1998 übersandte die Beklagte die beiden Darlehensverträge vom 8. September 1998 über jeweils 108.000 DM, in denen sich der Kläger jeweils verpflichtete, als Sicherheit Briefgrundschulden bestellen zu lassen und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen zu unterwerfen.
Die Geschäftsbesorgerin erwarb mit notariellem Kauf- und Werklieferungsvertrag vom 10. September für den Kläger die Wohnungen 6 und 7 mit einer Größe von 63,59 m² und 54,85 m² im Objekt in G. und bestellte am 26. November 1998 zugunsten der Beklagten Briefgrundschulden in Höhe von 116.000 DM und 100.000 DM. Die Investition verlief enttäuschend. Die Wohnungen standen über längere Zeiträume leer und die - über 5 Jahre gewährte - Mietgarantie deckte nicht die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten (Instandhaltungsrücklage und Verwaltergebühr) ab, was im Verhältnis zur Berechnung im Finanzierungsbeispiel zu einer monatlichen Unterdeckung von 71 € für die beiden Wohnungen geführt hat. Mit Schreiben vom 16. März 2006 hat der Kläger gegenüber der Beklagten u. a. die Willenserklärungen auf Abschluss der Darlehensverträge nebst Sicherungszweckvereinbarung widerrufen.
Die Beklagte ist aus den Schuldunterwerfungsurkunden gegen den Kläger vorgegangen. Dieser hielt die Zwangsvollstreckung für unzulässig und klagte hiergegen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.
Das OLG Celle ist der Ansicht, dass die zulässige Berufung ohne Aussicht auf Erfolg sei. Die der Geschäftsbesorgerin erteilte Vollmacht, auf deren Grundlage der notarielle Kaufvertrag geschlossen worden ist, sei zwar wegen Verstoßes gegen Artikel 1 § 1 des Rechtsberatungsmissbrauchsgesetzes nichtig, wobei die Nichtigkeit auch die den Bevollmächtigten erteilte Prozessvollmacht zur Abgabe einer Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung erfasse. Dieser Verstoß führe vorliegend jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Zwangsvollstreckung aus den Schuldunterverwerfungsurkunden. Dem Kläger sei es nach Treu und Glauben nämlich verwehrt, sich auf die Unwirksamkeit der notariell beurkundeten Unterwerfungserklärung zu berufen. Nach den vom Kläger geschlossenen Darlehensverträgen war er als Darlehensnehmer verpflichtet, zugunsten der Bank eine Grundschuld zu bestellen und sich insoweit der dinglichen und persönlichen sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen. Ist ein Darlehensnehmer aber nach dem Inhalt des Darlehensvertrages schuldrechtlich verpflichtet, ein selbstständiges Schuldversprechen mit einer Vollstreckungsunterwerfungserklärung als die Grundschuld verstärkende Sicherheit abzugeben, verhalte er sich treuwidrig, wenn er versucht, aus der bisherigen Nichterfüllung seiner Pflicht einen Vorteil zu ziehen. So hatte schon der BGH mit Urteil vom 28.03.2006 - XI ZR 239/04 - entschieden. Dies wäre nur anders zu beurteilen, wenn auch die Darlehensverträge nichtig wären, wofür indessen, da sie vom Kläger selbst abgeschlossen wurden, keine Anhaltspunkte bestehen. Es lasse sich bereits nach seinem eigenen Vorbringen nicht feststellen, dass der Kläger zu seinen am 30. Juli abgegebenen Erklärungen in einer Haustürsituation gem. § 312 Abs. 1 Nr. 1 BGB bestimmt worden sei. Bei dem zweiten Treffen mit dem Vermittler am 30.07.98, dem seit dem ersten Besuch am 03.07.98 nach seinen eigenen Angaben zumindest Telefonate vorangegangen waren, waren mehr als drei Wochen vergangen, in denen er seine Anlageentscheidung überdenken konnte. Als er sich mit dem Vermittler traf, wusste er, dass es um den Kauf der Eigentumswohnung und deren Finanzierung gehen würde. An der für das Haustürgeschäft typischen Überrumpelungssituationen fehle es daher bereits zu diesem Zeitpunkt.
Im Hinblick auf das am 30. Juli 1998 vor dem Notar beurkundete Angebot zum Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages mit Vollmacht fehle es überdies deshalb an einer kausalen Haustürsituation, weil die Wirkung der Haustürsituation aufgrund der im Rahmen der notariellen Beurkundung erteilten Belehrung regelmäßig zurücktritt. Die notarielle Beurkundung stelle vielmehr mit Blick auf das Fortwirken einer Haustürsituation eine Zäsur dar, so auch OLG Jena, Urteil vom 28. März 2006 - 5 U 742.
Der Kläger hatte genügend Zeit, sich über die Möglichkeit der Finanzierung des Anlagegeschäfts zu informieren und einen Vertragsschluss gerade mit der Beklagten zu überdenken. Zwar sei ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der mündlichen Verhandlung in der Haustürsituation und der Vertragserklärung nicht erforderlich, die hiervon ausgehende Indizwirkung nimmt jedoch mit zunehmendem zeitlichem Abstand ab und kann nach gewisser Zeit ganz entfallen. Welcher Zeitraum hierfür erforderlich ist und welche Bedeutung möglicherweise anderen Umständen bei der Kausalitätsprüfung zukommt, ist eine Frage der Würdigung des Einzelfalls (BGH vom 9.5.2006 - XI ZR 119&05).
Es könne überdies dahin gestellt bleiben, ob die Angaben im Rechenbeispiel lückenhaft waren, weil ein etwaiger Schadensersatzanspruch verjährt wäre. Die 3-jährige Verjährungsfrist sei spätestens mit Ablauf des 31.12.2005 abgelaufen, Klage aber erst im Januar 2008 erhoben worden. Wenn das vom Berater im Rahmen der Beratung des Klägers ausgefüllte Finanzierungsbeispiel bei ihm die Vorstellung erweckt habe, der Mietausfall umfasse neben dem für die jeweilige Wohnung festgesetzten Nettomietzins auch die bei Nichtvermietung anfallenden verbrauchsunabhängigen Nebenkosten, so wäre er spätestens mit der Jahresabrechnung für das Jahr 2001, die er Mitte des Jahres 2002 erhalten habe, ausreichend darüber informiert gewesen, dass die Mietgarantie entgegen seiner Vorstellung tatsächlich die verbrauchsunabhängigen Kosten nicht abdecke. Dies ist ausreichend, um die Verjährungsfrist in Gang zu setzen. Danach begann die Verjährungsfrist spätestens am 01.01.2003 zu laufen und endete mit Ablauf des 31.12.2005. Die Klage wurde aber erst im Jahre 2008 erhoben.
Die Entscheidung des OLG Celle steht in der Tradition der bisher hierzu ergangenen obergerichtlichen Entscheidungen. Sie beweist einmal mehr, welche Vorsicht beim kreditfinanzierten Immobilienkauf generell geboten ist. Der Entscheidung ist im Ergebnis und der Begründung zuzustimmen.
Ansprechpartner:
Prof. Dr. Stephan Kippes
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IVD-Marktbericht: Immobilienpreise in Bayern ziehen in allen Segmenten an
München: steigende Tendenz bei allen Objekttypen
Das IVD - Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 08.06.2010 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Frühjahrsmarktbericht "Wohnimmobilien-Kaufobjekte" Bayern vorgelegt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem bayerischen Kaufimmobilienmarkt und kann über www.ivd-sued.net erworben werden.
"Die anhaltende Wirtschaftskrise und historisch niedriges Zinsniveau sowie fehlende Anlagealternativen rücken die Immobilien immer mehr in den Fokus der Kapitalanleger", berichtet Prof. Stephan Kippes vom IVD Marktforschungsinstitut, "selbst Investoren die vordergründig im Gewerbebereich ihr Kapital anlegen, entdecken derzeit den Wohnimmobilienmarkt als attraktive Anlagemöglichkeit." "Die Griechenlandkrise hat dieser Entwicklung", so Prof. Kippes, "eine weitere Dynamik gegeben."
"Ausgehend von der guten Wohnlage bzw. dem guten Wohnwert verzeichneten", so IVD-Vorstandsmitglied Günter Gültling, "die Immobilienpreise in Bayern im Frühjahr 2010 bei allen Objekttypen Preissteigerungen." Diese lagen, so Günther Gültling, bei den Baugrundstücken für Einfamilienhäuser bei +3,9 %, bei dem Geschossbaugrund bei +9,2 %, bei freistehenden Einfamilienhäusern bei +3,5 % und bei den Reihenmittelhäusern bei +3,9 %. Etwas gemäßigter fiel der Zuwachs bei den Doppelhaushälften (+1,8 %), Eigentumswohnungen aus dem Bestand (+2,5 %) sowie Eigentumswohnungen/Neubau (+0,5 %) aus.
Die Preisentwicklung in Oberbayern verlief parallel zum gesamtbayerischen Trend. So legten die Baugrundpreise für Geschossbau um +7,8 % und für Einfamilienhäuser um +4,3 % zu. Preise für Reihenmittelhäuser verzeichneten einen Anstieg von +6,0 % und die Preise für Eigentumswohnungen / Bestand +4,2 %. Etwas verhaltener war der Aufwärtstrend bei den Eigentumswohnungen/Neubau (+1,5 %) und bei den freistehenden Einfamilienhäuser (+1,1 %). Die Kaufpreise für Doppelhaushälften blieben in Oberbayern auf dem Niveau vom Herbst 2009.
"Bei einer Analyse der aktuellen Marktsituation ist festzustellen, dass sich der Markt in Bayern und speziell in München in Relation zu vielen anderen Märkten im nationalen und internationalen Bereich relativ gut behaupten konnte", so Prof. Stephan Kippes, "hier kommt die Tatsache zum Tragen, dass Süddeutschland dank seiner breit diversifizierten Wirtschaftsstruktur sowie den vielen hochinnovativen und international wettbewerbsfähigen Unternehmen insgesamt wirtschaftlich gut aufgestellt ist und nicht allein an einem großen Arbeitgeber ausgerichtet ist."
Die Nachfrage von Immobilieninteressenten ist derzeit ungebrochen, wenn auch teilweise potentielle Käufer auf Grund von Kurzarbeit bzw. Arbeitsplatzunsicherheit ausfallen. Diese werden durch Privatanleger, die Geld in Immobilien umschichten wollen, klar überkompensiert, wobei diese teilweise bereit sind einen hohen Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung der Immobilie einzusetzen. Marktstabilisierend wirkt sich auch das derzeit niedrige Zinsniveau aus.
Betrachtet man die Preisentwicklung in den bayerischen Groß- und Mittelstädten, so konnte sie allgemein als stabil bezeichnet werden.
Die Landeshauptstadt München verzeichnet im Vergleich zum Vorjahr Preissteigerungen bei allen Objekttypen. Am stärksten stiegen die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser (+4,3 %) sowie für Geschossbau (+3,5 %). Doppelhaushälften verzeichnen einen Anstieg von +4,0 %, freistehende Einfamilienhäuser +1,3 % und Reihenmittelhäuser von +1,1 %. Die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand legten im Vergleich zum Herbst 2009 im Durchschnitt um +3,2 % und die Eigentumswohnungen/Neubau um +2,6 % zu.
In Aschaffenburg herrscht ein Verkäufermarkt. Die Nachfrage nach preiswerten Eigenheimen ist ungebrochen stark. Dies schließt auch Reihenhäuser und Doppelhaushälften ein. Stark nachgefragt werden auch Einfamilienhäuser des gehobenen Preissegments. Eine sehr gute Nachfrage verzeichnen derzeit hochwertige Eigentumswohnungen in guten Lagen. Kleinere Wohnungen mit 1 bis 2 Zimmern sind ausreichend vorhanden. Die Nachfrage ist hier jedoch nur durchschnittlich. Wohnungen in sehr guten Lagen, bzw. im Stadtkern, der Altstadt oder am Godelsberg bewegen sich auf einem höheren Preisniveau.
Der Immobilienmarkt in Passau ist durch den Käufer der klassischen Bedarfsimmobilie geprägt. Gesucht werden vor allem Reihenhäuser, Doppelhaushälften sowie Eigentumswohnungen. Auch bei den Kapitalanlegern werden diese Objekttypen am häufigsten nachgefragt.
Aufgrund der verstärkten Nachfrage der Kapitalanleger steigt auch in der Region Nürnberg-Erlangen-Fürth die Nachfrage im Wohnimmobilienbereich. Diese Entwicklung zieht steigende Preise nach sich.
Der Immobilienmarkt in Neu-Ulm kann sich trotz der Finanzkrise gut behaupten. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist nach wie vor stabil. Ähnlich wie in anderen Groß- und Mittelstädten hat die Nachfrage der Anleger auch in Neu-Ulm stark zugenommen. Im Vergleich zum Vorjahr konnte ein stabiles bis leicht steigendes Preisniveau bei den meisten Kaufobjekttypen festgestellt werden.
Aufgrund der ausgezeichneten Zukunftsperspektiven verzeichnet Ingolstadt seit Jahren positive Wanderungssalden. Durch den Zuzug einerseits und in den letzten Jahren nachlassende Bautätigkeit andererseits herrscht derzeit ein Nachfrageüberhang, welcher zu steigenden Kaufpreisen führt.
Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes von folgenden Trends, bezogen auf den Frühjahr 2010:
- In allen untersuchten bayerischen Großstädten lag der Baugrundanteil im Frühjahr 2010 bei über 50,0 %. Ein Baugrundanteil von rund 66,0 %, wie er in München, Nürnberg und Ingolstadt zu verzeichnen ist, bedeutet dass ein Bauherr zwei Drittel der gesamten Kosten für den Baugrund investieren muss. In Regensburg lag der Baugrundanteil bei 58,0 % und Erlangen bei 55,0 %. In Augsburg und Würzburg ist das Verhältnis zwischen dem Preis für Baugrund und Gebäude mit 54,0 % etwas ausgeglichener.
- Trotz eines Rückganges von -9,9 % wurde in Bayern im Jahr 2009 mit 26,13 Mrd. € im langfristigen Vergleich ein hohes Umsatzniveau erreicht, das sogar leicht über dem Durchschnitt der Jahre 2000 bis 2005 lag. Mit einem Geldumsatz von 6,5 Mrd. konnte in München 2009 das Vorjahresergebnis um 1 Mrd. € übertroffen werden. Federführend hierfür war der Wohnungsmarkt. Gerade für kleine und große Investoren, die auf der Suche nach einer sicheren Anlage sind, erwies sich der Münchner Immobilienmarkt als äußerst attraktiv.
- Trotz eines Anstiegs von +2,9 % im Vergleich zum Vorjahr, liegt die Baugenehmigungszahl historisch gesehen auf einem sehr niedrigen Niveau. Insgesamt wurden im vergangenen Jahr 31.621 Wohneinheiten genehmigt. Die Veränderung im 10-Jahrevergleich liegt hier bei -52,1 %. Die Zahl der Baufertigstellungen ging im Vergleich zum Vorjahr um -13,6 % zurück. Insgesamt wurden 31.773 Wohnungen fertig gestellt.
- Das Zinsniveau ist nach wie vor sehr günstig. So lag der Zinssatz für grundschuldgesicherte Darlehen mit einer Laufzeit von über 10 Jahren im Februar 2010 bei 4,34 % (Dezember 2009: 4,60 %). Die Zinshöhe der Kredite mit einer Zinsbindungsdauer von 1 bis 5 Jahren lag bei 3,67 % (Vorjahresmonat 4,33 %). Von den derzeit niedrigen Bauzinsen können nicht nur diejenigen profitieren, die derzeit bauen oder eine Immobilien erwerben möchten, sondern auch Immobilienbesitzer mit einem laufenden Kredit dessen Zinsbindung ausläuft. Denn wer vor 10 Jahren einen Kreditvertrag abgeschlossen hat, zahlte über 6 % und damit deutlich mehr als heute.
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Prof. Dr. Stephan Kippes
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